1. LTV (Loan to Value Ratio)
담보인정비율로
세입자의 전세 보증금도 포함되어 있는 개념이에요.
LTV는 규제 지역에 따라 다른데,
규제지역을 보려면 호갱노노 '규제'라는 탭 활용해 보세요.
2. DSR (Debt Service Ratio)
총 부채 원리금 상환 비용.
DSR 계산은
(총부채 원리금 / 연 소득) X100
이에요.
즉, 1년 동안 연봉에서 은행에 주어야 할 원리금의 비율이라고 생각하시면 되죠.
2023년 현재 40% 이하(제2금융권은 50% 이하)로 맞춰야 해요.
DSR 40%는
쉽게 계산해서 "자신의 연봉X7 혹은 7.5"를 하면 빌릴 수 있는 금액이 나온다고 생각하시면 되요.
"포털 > 부동산계산기 > DSR 계산"으로 가셔서 간단히 해볼 수도 있어요.
최대 대출을 따질 때는 먼저 LTV 계산한 후 DSR까지 계산하셔야 하는 것 잊지 마세요^^
DSR을 많이 잡아먹는 것은 신용대출과 비주택담보대출이에요.
따라서 이 두 가지 대출을 먼저 갚는 것이 DSR에 유리하죠.
신용대출이 DSR에 불리한 이유를 알려 드릴게요.
신용대출은 보통 만기가 1년이고, 5년까지 연장 가능해요.
매달 이자만 내다가 원금은 만기 시점에 한꺼번에 갚죠.
그러나 신용대출이 DSR 계산에 들어갈 때는
만기 5년에 원리금 균등상환으로 입력해야 하기 때문에 DSR의 수치를 많이 잡아먹어요.
(보통 주담대는 30~40년)
오피스텔, 상가 등의 비주택담보대출도 만기를 8년으로 보기에 DSR 계산시 불리하죠.
보금자리론, 디딤돌 대출은 DTI는 보지만, DSR 계산에서 제외된답니다.
단, DSR을 보지 않는 것은 이 대출을 실행할 때뿐이고,
다른 대출 실행시는 이들을 기존 부채로 봐요.
둘 다 인정소득을 기준으로 함.
추정 소득은 기준이 아니예요.
DSR은 장래 소득을 인정해 주죠.
또한 연봉 2400만원 이하의 청년은
건강보험료, 국민연금 등으로 체크하는 인정소득보다
카드 사용액, 건강보험료 납부 실적 등으로 추정하는 신고소득을 활용하는 것이 좋아요.
3. DTI (Debt to Income)
[(주택담보대출 원리금+기타 대출 이자)/연 소득] X100
4. DSR을 유리하게 받으려면?
DSR이라는 허들을 넘어야 대출을 많이 받을 수 있어요.
단, 대출은 무리하지 마시고 자신이 감당할 수 있는 선에서 받으셔야 한답니다.
DSR을 유리하게 받을 수 있는 꿀팁 알려 드릴게요.
- 소득을 늘린다.
- 만기를 길게 설정한다.
- 이자 상환 방식은 원리금 균등상환으로 한다. (원금 균등 상환은 DSR에 처음 1년치의 높은 원금을 포함하기에 불리)
- 만기가 짧은 대출(신용대출, 자동차할부, 학자금 대출)은 빨리 갚는다.
- 금리가 싼 은행을 찾는다.
- 제 2 금융권을 이용한다. (DSR 50%)
- 부부합산 소득으로 인정 받는다. (단, 주담대만 가능하며 그 외 대출에는 적용 안 됨)
- 한 사람에게 부채를 몰아준다. (만기가 짧은 대출을 한 사람에게 몰아주고, 대출이 없는 사람의 DSR을 계산하게 한다.)
- 추정 소득으로 최대 5000만원까지 소득을 인정받는다.