내가 가진 전세 보증금을 지킬 수 있는 방법에는 크게
전세권 설정, 전세보증보험 가입 그리고 확정일자 받기와 전입신고가 있습니다.
임대차 계약을 할 때 해당 부동산에 근저당이 없다면
전세권 설정이나 전세 보증보험 가입은 꼭 할 필요가 없습니다.
전입 신고와 확정일자를 받는 것만으로도 선순위가 되기 때문입니다.
오늘은 그 중에서 전세권에 대해 알아보도록 하겠습니다.
전세권의 의미
전세권을 설정하게 되면 임대인의 동의 없이도 양도 및 임대를 할 수 있고,
전세금을 돌려 받기 어려운 상황이 되었을 때
임의경매를 바로 신청할 수 있습니다.
전세권은 임대인과 임차인이 계약시에 합의를 보아야 할 수 있는데,
합의를 보았더라도 등기를 해서
등기사항전부증명서에 기재되어 있지 않으면 소용이 없습니다.
임대인 입장에서는 전세권 설정을 원하지 않으면
계약시에 특약 사항으로 '전세권 설정을 하지 않는다'라고 넣는 것이 좋습니다.
전세권을 설정해 두면 확정일자를 따로 받지 않아도 됩니다만
비용이 발생합니다.
비용은 설정 금액은
보증금의 0.2%인 등록세,
등록세의 20%인 교육세,
그리고 증지 15,000원이 들어갑니다.
예를 들어, 전세 가격이 5억 5천이면
전세권 설정 금액은
등록세 110만원, 교육세 22만원, 증지 1만~1만 5천원으로
총 1,335,000원 정도입니다.
만약 이 과정을 법무사를 통해 한다면
법무사비용 평균 20~30만까지 들어갑니다.
적지 않은 금액이죠?
그래도 이 비용을 들여서 전세권을 설정하는 이유는
깡통전세나 역전세 등으로 인해 보증금을 날릴 수도 있으니
미리 대비를 하려고 하는 것입니다.
전세권을 설정해 두면 점유를 반드시 할 필요는 없습니다.
전세권 설정의 조건
전세권을 설정하기 위해서는 몇 가지 조건이 있어야 합니다.
- 계약 기간이 최소 1년 이상일 것 (단, 보증 기간 연장일 경우는 1년 미만이어도 됨)
- 신규 계약일 경우 중계사가 날인한 계약서가 있을 것
- 선순위 채권과 보증보험 금액의 합이 집값의 60%를 넘기지 않을 것
전세권 설정 방법
임대인과 임차인이 각각 필요한 서류를 준비해
온오프라인 등기소에 신청 수수료를 내고 그 영수증을 포함한
필요 서류를 제출하면 됩니다.
이때 임대인이 준비해야 하는 서류는
- 등기필증(등기권리증)
- 인감증명서
- 주민등록초본
- 신분증 사본 및 인감도장
임차인이 준비해야 하는 서류는
- 임계약서
- 인감도장
- 신분증
- 주민등록등본
- 전세권 설정 신청서
(- 법무사를 통해서 한다면 위임장)
입니다.
효력은 신청 당일부터 생깁니다.
전세권 해지 방법
전세권 설정을 한 것은 자동 해지되지 않기에 직접해야 합니다.
임대차 계약 만료 시점에 해야 하고,
전세권 설정이 해지 되어야만 보증금을 되돌려 받을 수 있습니다.
임차인이 온오프라인 등기소를 활용해 등기말소신청을 하면 됩니다.
이때 준비 서류는
- 전세권 설정 말소등기신청서
- 전세권 설정 해지 증서
- 전세 권리증
- 등기신청수수료 납 후 영수필 확인서
- 등록면허세 납부 후 영수필 확인서
- 교육세 및 등록세 영수증
- 신분증
말소등기신청서에서 등기의무자는 임차인, 등기권리자는 임대인입니다.
임대인과 임차인이 함께 방문해야 하는데,
그렇지 못한 경우에는 임대인의 위임장을 준비해 가야 합니다.
위임장에서 대리인은 임차인이고 위임인은 임대인입니다.
임대인의 인감을 날인 받아서 작성해야 합니다.