전세 대출 알아보고 계신가요?
세입자이시라면
전세를 들어갈 때
'집주인의 근저당+세입자의 보증금 > 해당 주택의 매매시세'인 경우
신중하게 생각해 보셔야 해요.
근저당이 많은 집에 들어갈 때는
미리 인터넷등기소에서 확정일자를 받아두고,
입주하는 날 전입신고를 하도록 하시고요.
그럼 전세대출, 전세금반환보증, 전세금반환보증 보험 등에 대해
좀 더 알아볼까요?
전세 대출
전세대출은 전세대출보증기관인 HF, HUG, SGI에서
써주는 보증서로 대출이 나가는 것을 말해요.
따라서 이런 기관들을 활용해 전세 대출을 받는 과정에서
가장 중요한 것은 보증서를 받는 것이에요.
1. HF(주택금융공사)
HF에서 대출의 장점은
집주인 동의가 필요하지 않다는 거예요.
다른 보증기관은 법인이 임대인인 경우
임차인에게 보증서를 내주기를 꺼리거든요.
따라서 법인이 임대인인 경우 HF 대출이 유리하죠.
또한 상가주택, 미등기주택, 신축 건물에 대한 전세대출 보증해 준답니다.
다만, 최대 보증 한도가 다른 두 기관에 비해 낮고
소득이 있어야만 보증을 받을 수 있어요.
대출 규모는 전세보증금의 80%까지예요.
단, '근저당+전세대출금'이 매매시세의 100%를 넘지 않아야 한답니다.
2. HUG(주택도시보증공사)
안심전세라고 할 수 있는데,
그 이유는 임대인의 주택담보대출이 60% 이상이면
보증을 서 주지 않기 때문이에요.
세입자의 보증금을 보호하기 위해 처음부터 안전 장치를 두는 거죠.
전세금반환보증보험에 의무적으로 가입되요.
(전세반환보증보험에 대해서는 아래에 다시 나와요.)
법인 임대인일 경우 보증 서주지 않아요.
3. SGI (서울보증보험)
전세 대금 보증을 받기 위한 대장정의 마지막은 SGI라고 할 수 있어요.
소득이 없으면 보증 못 받으나
카드 사용 금액이나 건강보험료 납부 실적으로
대체 소득을 환산하여 계산해 주기도 하니까요.
'주택의 매매시세'와 '전세보증금' 중
더 낮은 금액을 기준으로 대출한도 결정하죠.
다른 두 기관은 보증서 발급하면서 보증료를 고객이 부담하지만,
SGI는 은행이 부담해요.
'매매시세의 80%-근저당'과 '전세보증금의 80%' 중 낮은 금액이 대출해줘요.
무주택자 기준 최대 5억까지 가능하답니다.
그런데 여기서 주택의 매매 시세는 뭐를 기준으로 하는지 궁금하시죠?
KB 시세,
등기부등본 상의 1년 내 매매가격,
공동주택가격의 150%
정도를 기준으로 해요.
또한 위반건축물이 있으면 전세대출이 나오지 않을 수 있고요.
부모 자식간 전세 거래시 은행 대출은 할 수 없어요.
임대인이 법인이거나 외국인인 경우 HUG나 SGI의 보증은 받을 수 없어요.
단, 외국인이 국내거소신고증이 있으면 은행에 따라 가능한 곳도 있어요.
전세금반환보증 (추심)
전세 반환 보증이란
임대인이 보증금을 내주지 않는 경우,
보증기관이 먼저 세입자에게 보증금을 준 후,
추후 임대인에게서 회수하는 것.
의무 가입하는 곳은 HUG이고,
나머지 2곳은 세입자 스스로 가입 여부 결정해요.
단, 입주한 집에 근저당이 없고,
매매시세가 전세시세보다 훨씬 높은 집에는 굳이 가입할 필요가 없죠.
은행에서 할 수도 있고,
HUG는 네이버나 카카오페이 등으로 신청할 수 있어요.
전세금반환보증보험
전세금반환보증보험은
보험 상품의 일종으로
임대 기간이 만료되었는데도 보증금을 돌려받지 못 할 때
보험사에게 먼저 지급을 받기 위한
보험이에요.
보장 받을 수 있는 한도는
HF, HUG, SGI가 달라요.
비교를 해드리자면,
| HF | 최대 전세 보증금 전액 (수도권 7억원, 그 외 5억원) *HF 보증서로 전세 대출을 받은 고객에 한함 |
| HUG | 최대 매매 시세 - 선순위 대출을 뺀 금액 (수도권 7억, 그 외 5억원) |
| SGI | 최대 아파트 보증금 전액. 그 외 주택 최대 10억 |
여기서 잠시,
자기 집이 있는 1주택자도 전세 대출이 가능할까요?
네, 됩니다. 하지만, 보유 주택의 매매 시세에 따라
전세 대출이 불가능할 수 있으니 미리 확인해 보셔야 해요.
또한, 아파트 분양권과 입주권은 전세 대출에서는 주택으로 인정하지 않지만,
잔금을 치를 때 입주권이 주택이 된답니다.
그리고 제2금융권에서는 다주택자도 전세 자금 대출이 된답니다.
제 1금융권에서 다주택자들이 전세 자금을 대출할 때는
대개 생활안정자금이라는 명목으로 받고
대출한 자금으로 주택을 추가로 구입하지 않는다는
약정서를 작성하셔야 해요.
전세 자금 대출시 필요한 서류
이 서류는 은행마다 다를 수 있으니
각 은행마다 확인해 보셔야 해요.
- 전세계약서 원본
(최근에는 확정일자 대신 주택임대차계약신고필증을 받기도 해요.)
- 계약금 영수증(계약금의 5% 이상을 지불한 영수증)
- 주민등록등본과 초본
(초본은 현재까지의 모든 주소 변동 이력이 남아 있는 것으로요.)
(HUG의 경우 해당 주택에 거주한 기록이 있으면 보증을 안 서 준답니다.)
- 소득금액증명원, 건강보험자격득실확인서
- 재직증명서, 원천징수영수증
- 프리랜서는 위촉증명서
(SGI와 같이 대체 소득을 인정해 주는 곳이면 신용카드 대금 납부 내역, 건강보험료 납부 내역)
임대인도 꼭 알아야할 전세 대출
임대인도 전세 자금 대출에 대해 알아두면 좋아요.
"선대출+전세 보증금 = 총 레버리지" 하면 투자금을 줄일 수 있으니
본인은 선대출을 일으키면서
세입자의 전세 보증금 대출에 협조해 주는 것도 좋겠죠.
임대인이 받은 전세보증금을
은행에 직접 돌려주어야 하는 경우
'질권설정통지서'가 오는데,
임대차 만료가 되었을 때 실수로
임차인에게 돌려주지 않도록 조심하셔야 해요.
전세입자가 있는 상태에서 매수를 한 경우에는
세입자가 전세보증금을 대출했는지 히스토리를 알기 어려워요.
이 때는 매도인에게 세입자의 전세 자금 대출 여부를 물어보거나
임대차 계약이 끝나기 전에 계약서 원본을 보여 달라고 하세요.
전세 자금 대출을 받을 때
전세 계약을 하면서 은행이 원본을 가져 가기 때문에
세입자가 사본을 가지고 있게 되기 때문이죠.