금리의 종류
우리가 대출을 하려고 할 때 각 은행들은
'기준금리+가산금리+우대금리'를 합해 정하죠.
기준 금리로 사용하는 것은
COFIX, KORIBOR, CD 금리, 금융채금리 등이 있어요.
일반적으로 생각하듯 시중은행은
한국은행에서 발표하는 기준 금리를 지표로 하지 않는다고 해요.
시중은행들이 어떤 지표를 활용하느냐에 따라 금리의 간격이 벌어지기 시작하죠.
가산금리는 은행마다의
업무 원가, 법적비용, 위험프리미엄, 목표이익률, 가감조정금리 등을 반영한 것이고요.
우대금리는
금융회사와의 거래 실적에 따라 달리 반영되요.
급여 이체, 자동이체, 신용카드 실적, 예적금실적,
청약저축실적, 다자녀, 지점장 혹은 은행 본사 전결 우대금리 등이 있죠.
금리 우대가 무조건 좋은 것은 아니예요.
대출 금액이 크지 않고 평소 신용카드를 잘 사용하지 않는다면
굳이 0.1% 남짓의 우대 조건을 맞추고자 신용카드를 만들어서
불필요한 지출을 할 필요가 없으니까요.
은행금리는 대출에 관해 상담을 받은 날이나
대출 서류를 접수한 날이 아니라
대출금이 나오는 '기표일'에 확정되는 거예요.
종종 보험사들이 대출 신청일의 금리를 적용해주기도 해서,
금리 상승기에는 미리 예약을 해 둘 수는 있기는 하다고 해요.
대출 금리는 고정금리와 변동금리가 있어요.
흔히 은행에서 고정금리라고 부르는 것은 '혼합금리'예요.
5년까지 금리 고정 후 변동 금리로 바뀌죠.
5년 뒤에 바뀐 금리가 마음에 들지 않는다면 갈아다는 대환도 고려해 볼 수 있어요.
장기 고정 금리 제품은 디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출 등 정책 상품들이에요.
대출을 약정한 기간 이전에 갚으면
중도상환수수료를 내야 해요.
중도상환수수료는 보통 3년 뒤에 사라지는데,
3년 뒤 이사를 계획하고 있고,
고금리시기라면 변동 금리를 이용하는 것이 나아요.
중도상환수수료는 매년 슬라이딩 방식으로 수수료가 줄어들어요.
또한 대출금의 10% 내에서 원금을 갚을 때는
중도상환수수료가 발생하지 않아요.
전세대출, 생활안정자금대출, 전세퇴거대출 등
한 번 상환한 이후에는 다시 받기 힘든 대출은 상환시는 신중을 기하세요.
또한 고금리시기라면 무리한 투자를 감행하기보다는 대출금을 상환하는 것이 낫겠죠?
이자 상환 방식
내가 대출을 받고 얼마의 긴가민가할 때는
'부동산계산기'에서 이자 계산을 먼저 해 보는 것도 방법이죠.
이자 상환을 하는 방식으로는
원금균등, 원리금균등, 만기일시, 체증식의 이자 상환 방식이 있어요.
1. 원금균등
만기 시점까지 원금을 균등하게 나눈 후에 남아 있는 원금에 이자가 붙는 방식이에요.
첫 달에 갚아야 할 금액이 상당히 크지만, 이자가 점점 줄어드는 것이 장점이죠.
2. 원리금균등
매달 갚는 돈이 똑같아요.
대출 초기에 상환하는 대출금이 원금 균등 방식보다 적죠.
DSR을 계산할 때는 원리금 균등 방식이 유리해요.
DSR을 가득 채워서 대출 한도를 최대한 많이 받고 싶을 때 유리한 방식이에요.
즉, 나의 한정된 수입 안에서 원리금으로 나갈 고정비를 알고 있을 수 있다는 것이 장점이죠.
3. 만기 일시 상환 방식
전세 대출, 신용 대출, 오피스텔, 상가 등 비주택담보대출에서 사용해요.
말 그대로 만기에 한꺼번에 갚는 방식이에요.
3. 체증식 상환 방식
디딤돌대출, 보금자리론에 사용되는 방식이에요.
40세 미만의 차주만 선택 가능해요.
'차주'가 뭐냐고요?
'차의 주인'이 아니라...'돈이나 물건을 빌려쓰는 사람'을 말해요.
체증식 상환방식은
대출 초기는 이자 위주로 갚다가 원금 비중이 점점 늘어나는 방식이에요.
금리와 대출
과연 대출은 언제 받는 것이 좋을까요?
개개인의 상환 능력과 거시적 환경 등에 따라 다르겟지만,
'금리'라는 요인보다 '그 집의 가치' '부동산매수 타이밍'을 더 중요하게 고려하시는 것이 좋을 듯 해요.
다만 1년 중 금리가 유리한 달은 5월>>4월, 6월 정도이고
금리가 불리한 달은 11월과 12월이에요.
연말로 갈수록 은행들의 대출 가능 보유금이 줄어들기 때문에 금리가 점점 올라가죠.
금리인하요구권제도가 있다는 것 아시나요?
수입이 는다던가, 승진을 한다던가 하면
은행에 금리인하를 요청할 수 있는데,
이는 신용을 바탕으로 한 것이기에,
주택담보대출보다는 신용대출에 적용된답니다.